陈曦：二线城市写字楼困局难破

　　“包括昆明、成都、重庆在内的西南区域二线城市，写字楼的供应量已经太超前了。”

　　在睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦看来，二线城市写字楼供应风险需要正视。二线城市在中国未来的经济发展中，担负重要使命，而作为与经济发展及产业结构关系最为密切的写字楼市场，也正在面临重大历史机遇与发展动力。

　　睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦

　　但是，多数二线城市在过去的数年中持续性地出让商办用地，超量的写字楼供应，都让这些城市的写字楼市场面临巨大风险。

　　中国房地产报：供应量过大是不是全国二线城市写字楼市场的普遍情况？

　　陈曦：睿意德中国商业地产研究中心的数据显示，2013年全国甲级写字楼新增供应总量接近500万平方米，同比增长23%。随后三年，预计年均新增供应量将接近800万平方米。这将导致2016年市场中的甲级写字楼总存量，较2012年增长80%。值得注意的是，上述新增供应量中将有近七成来自于二线城市。

　　在此背景之下，二线城市写字楼空置率居高不下，租金持续低迷则成为必然。2013年底，全国二线城市写字楼平均空置率较2012年上升4%，达到21%。成都、重庆、青岛的写字楼空置率已经超过30%。同期，二线城市写字楼平均租金环比下跌0.6%。其中成都跌幅居首，达到3.8%。

　　中国房地产报：供应超量、去化风险高的二线城市主要有哪些？

　　陈曦：面对持续且庞大的市场供应。即便中国正向第三产业加速转型，但二线城市经济发展的速度，仍难以创造足够的写字楼市场需求。

　　睿意德中国商业地产研究中心统计，过去三年写字楼吸纳总量排名前十的二线城市，其年均吸纳量仅为17万平方米。其中成都以年均近40万平方米的吸纳量居于首位。

　　以写字楼超量供应的去化风险而言，除了昆明，天津、沈阳、重庆将成为高风险城市，包括深圳、成都、武汉、南京、青岛等也属于中等风险城市。

　　中国房地产报：作为西南二线城市的昆明，2013年写字楼供应量达到了1858万平方米，加上2014年和2015年的预计新增供应量，三年的写字楼供应将达到2600万平方米。您认为未来昆明写字楼市场会出现什么问题？

　　陈曦：就西南区域昆明、成都、重庆三个二线城市而言，都存在写字楼供应过量，其中昆明的问题最严重，无论是产业结构、区域优势还是属地经济格局上说，昆明的写字楼市场未来都很难供需匹配。从产业结构上说昆明目前主要以文化旅游地产、区域物流业为主，严格意义上说都算不上优质第三产业，对于写字楼的需求远没有金融、现代服务业高，对甲级写字楼的价格支付能力也相当低。从区域优势上说，在西南区域，成都和重庆还是相对更重要的区域中心，据我们了解，一些外企即便是进驻昆明，也是以办事处的形式，在昆明直接租购总部的情况并不多。而从属地经济结构上看，昆明在云南省内的经济发展可谓“一枝独秀”，很多省内企业会选择在昆明做总部，但一些大型企业往往选择直接与当地政府签订协议，自建自用总部，通过写字楼市场购买多以中小企业为主。

　　从我们的分析来看，对于写字楼市场支撑最大的还是金融业和现代服务业，昆明的产业结构与大量的写字楼市场供应严重错位，可以预计未来昆明市场一定会出问题。如果说同属西南区域的成都和重庆，未来还有可能在区域经济发展的优势下逐渐纠偏，昆明写字楼市场未来出现大面积空置、租金下跌的可能性则更大。

　　中国房地产报：您认为昆明出现写字楼供应危局的主要原因是什么？对于大量在建写字楼项目的开发商而言，还有哪些自救的可能性？

　　陈曦：这其中跟中国大部分二线城市面临的发展契机有关，也有政府和当地开发企业的主观动因。其实如果写字楼、综合体项目定位成功，与市场需求匹配，对于城市的商业服务水平、税收、就业、城市形象都有提升。从我们跟很多二线城市写字楼开发商的了解来看，很多企业以前没开发过写字楼，去北京上海参观过以后就回去建造甲级写字楼，也没有前期谈好大企业客源就盲目上马。我们现在的建议，是希望二线城市的写字楼开发商能够找准定位，不是你建一个“城市地标”就一定会有跨国企业来做总部，好的租户对开发商资质、经验、物业管理等方面的要求很高，但绝大多数二线城市写字楼开发商是达不到这些要求的。

　　“不上不下”是最麻烦的，我们的建议还不如走高性价比路线，外立面做得好看点接近甲级写字楼的外观感受，在其他内部建设方面可以适当优化、节省，提高租金性价比，前期以高性价比的价格吸引一些优质中型企业，形成品牌效应，后期空置率降低再逐步提高租金收益，可能才是比较可行的路径。