新浪乐居讯(编辑 和晓双)2014年年中市场报告发布会暨房价点评网上线发布会于7月16日下午两点半在郑州希尔顿大酒店顺利召开。发布会就上半年房地产市场形势整体不佳进行解读，对后市变化的各种可能进行分析。来自上海加合建筑设计有限公司总经理李霞认为未来中国商业地产有很大机遇，郑州商业地产浪潮即将开始。
未来中国商业地产有很大机遇
目前中国城镇化人口量已经超过7亿，城镇化率达到52%，预测到2030年时会达到68%。李霞表示，未来城镇化与过去五年有所不同，人口在涌入城市的同时，城市也在升级换代。此外，国民的消费模式也在转变，这对于中国未来商业房产将会是一个大机遇。“从克尔瑞(中国)提供的很多数据可以看到，城市综合体在过去五年数量激增，未来五年还会有大量进入，我相信未来中国商业会有很大机遇。”
李霞指出，过去五年商业地产发展中，由于项目定位、判断不准或者规模太大等原因使商业地产业出现了很多反面教材。对于发展地产商业，李霞认为有四点需要了解，分别为：价值特性、模式与机遇、盈利与规划、发展与趋势。
商业模式与定位 商业规划好坏决定盈利
对于价值特性李霞谈到，商业地产的价值具有物业与住宅双重价值，它更多表现在经营方面，它具有高风险、高收益、长期盈利的特点。而住宅地产价值则体现在居住上。“做住宅地产好不好是利润多少的问题，做商业地产是生死问题。”
商业地产业应具有何种模式及如何面对机遇，李霞谈到，华润具有长期成熟的开发战略，它是品牌价值、住宅开发与持有链形成，注重商业的品质，追求长期价值最大化。而凯德的模式是信托加内资，追求商业的持久运营，此外还有绿地、万达等模式可以借鉴。而对于具有大量县域的河南省，李霞表示，河南有很多空白市场，企业可以以销售为主，部分持有，追求销售价值最大化。
面对如何规划商业地产，李霞认为，首先根据中国的购物方式特点可以考虑建成中等规模的购物中心，“中国人的人均消费能力不高，且消费相对比较分散，未来不管在中国大、中城市，中等规模的购物中心都更接近消费群体需求。”李霞说道。其次，商业地产应该考虑社区商业，尤其是对住宅开发，社区商业未来有很大的价值提升。“未来建设规模一定要集中，统一规划设计，辐射周边和社区的日常生活，这样需求会非常大。”再次，旅游地产也是不错的一项规划。最后，“未来购物中心里纯购物人群会减少，体验式购物消费会成为未来主流”。李霞说。“做商业地产要定义好项目合适的类型，根据面向人群、社区商业、购物中心、商业综合体、专业市场、旅游地产、半商业地产等方式进行分类。”
而对于盈利模式及规划，李霞认为，外资房产与央企选择保持更多持有资金，而民企则更多追求现金流的平衡。“好的盈利模式通过好的商业规划实现。”李霞说，业态规划上的很多逻辑和盈利模式有关，比如主力店、次主力店、核心品牌。“整体来说，业态布局考虑平衡人流、定向引导、价值均衡。”李霞总结道。
单一性购物向综合性商业发展
对于未来商业地产的发展趋势，李霞谈到，“从整个未来的发展趋势来说，以前单一性购物的未来一定要向综合性的娱乐、文化、旅游综合性的商业发展。同时，商业地产发展要从商业地点创新、科技创新、招商创新、定位创新这四点进行创新。”对于如何与电商抗衡，她说，可以通过创造内部环境资源、城市肌理、创造主题这几种方式进行。
面对未来，李霞颇具信心，“整体来说，我相信未来郑州商业地产的浪潮即将开始。”
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