李智：2014年别墅市场波动上行 生活方式将成销售导向

　　三六五网首席研究员、江苏省房协房地产研究所所长李智 来源：365地产家居网 秦翊辰/摄

　　365地产家居网 南京讯本周三（1月28日）下午，由365地产家居网别墅频道及网尚研究机构联合主办的“2014金陵别墅巅峰榜”颁奖典礼在金陵会议中心盛大举行。过百位别墅开发商及行业专家共同聚首，盘点2014年南京别墅市场情况，展望2015年别墅发展趋势。

　　2014年金陵别墅市场错综复杂，整体概况一直备受业界关注。对此，三六五网首席研究员、江苏省房协房地产研究所所长李智做了详细分析。

　　李智结合南京网尚房地产研究机构数据统计分析认为：“2014年的别墅可以用波动上行这四个字来概括。主要从几个方面来看，首先是新增供给，这一块儿上市量比较大，限购取消微刺激显现，所以我们看到为什么限购取消之后，住宅市场销售量起来，但是开发商压力比较大的一个很重要的原因；从月度供应来看，创出了17万平方米的峰值，7月份在项目的带动下达到了高点，9月份限购取消，上市量一度回升。

　　“那么从新增供给区域分布来说，我们分成主城、副城，副城主要是城市规划里面讲的仙林、江北，其他的属于主城范围内。主城的市场份额大幅提升，由2013年的16%上升到26%，也就是说随着江心洲的开发，主城的产品在推向市场，所以从区域分布来看，副城仍然是为供应的主力，主城别墅上位这样的格局；从供应类型来看，经济型的别墅仍然是供应的主流，高端别墅依旧稀缺；从2014年上市的物业类型来看，联排46%、叠加是41%，双拼是6%，独立是7%。”李智说道。

　　此外，在销售特征方面，南京别墅市场又是作何表现？

　　对此，李智认为：“从月度销售情况来看，政策的利好促进年末的翘尾，整体表现优于普通住宅，整年月度去化量较为稳定，月均成交在5万平方米左右，限购取消之后销售量持续走高，那么在过去的12月份销售量达到最高，11.6万平方米，也就是两百套左右这样的一个量。”

　　主城别墅大放异彩，远郊别墅也不甘落后。“远郊别墅主导双拼市场，从销售面积来看集中在300平方米以下，成交的总价也是在两个总价区间，一个是200到400万，一个是600万以上的成交占比较多，200到400万的占比在55.3%，600万以上占到18.9%。典型的项目400万以下的主力是高淳碧桂园项目。”

　　“从联排别墅来看，江宁主导联排市场，加州城可谓一枝独秀，成交总量多集中于200到300万、400到600万这两个区间，典型的项目在200到300万，占比较高。叠加别墅来看就是城市别墅表现优异，微墅化体征明显，成交面积集中于300平方米面积段以下的，成交区域集中于河西、仙林、浦口板块，做了一些微别墅的产品，总价在400到600万、200到300万这样的一个区间。”李智说道。

　　对于2015年别墅市场发展趋势，李智认为：“这里主要是两个问题，一个是未来卖什么，一个是未来怎么卖，那么未来卖什么，就是现在我们看到竞争升级，从卖房子到卖生活方式，也就是说稀缺地段价值是房地产的核心因素，豪宅对资源依赖性更加突出。第一个是从外部景观来看，山水资源不可复制性，房子成收藏品，第二个是室内室外和谐统一，景致情感充分交流。第三个就是卖精工产品，产品是体现豪宅特征的基本要素，面积、尺度、环境一直智能化的应用等都是重要的卖点，产品的特点都是让居住者生活得更轻松、愉悦。第四个就是做私人定制，越是高端客户越注重量身订作的服务，只要不违法道德法律，任何产品都尽量做到，对稀缺资源的独享是基本的要求，最终总结的是稀缺地段、优美景观、私人定制这样的特点。”

　　“营销手法上，将从实向虚的转变，实质上是产品本位到以人为本的转变，产品硬件要升华、服务阵容要高贵。在客户策略上面，从叫卖模式向探寻模式的转变，高效的客户渠道、巡展、客户会、高级沙龙、奢侈品品鉴会等。所以在这儿看就是买别墅的人，并不缺房子住，未来营销的特色会将豪宅和贵族的生活联系起来。”

　　从营销趋势来看，整合升级，整合客户的生活链，实现精准的营销，由过去的单一营销的模式，向现在的奢侈营销，到未来整合客户的生活链条，从广泛的客户资源到整合的客户资源，资源是第一位的，未来的营销趋势是更加注重客户的圈子。李智说道。(365地产家居网 吕煜)